Кой издава данъчната оценка, необходими документи,как се смята данък сгради; ипотекиране на имот;разлика между пазарна и данъчна оценка

Какво преставлява и за какво служи Данъчната оценка и защо е толкова важна при продажба на имот?

Данъчната оценка на един имот може да се направи предит той да е завършен.  На база на тази оценка се определя дължимия данък върху имота. Освен това Удостоверението за данъчна оценка е един от документите, без които не можете при продажба на недвижимо имущество.

Данъчната оценка на недвижимите имоти се определя по норми определени в приложение към закона, в зависимост от вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването и се съобщава на данъчно задължените лица. По-конкретно оценката се изготвя  в зависимост от: базисната данъчна стойност в левове на квадратен метър, в зависимост от конструкцията, вида и предназначението на сградата; разгънатата застроена площ на сградата или частта от нея, годината на постояване, индивидуални характеристики в зависимост от разположението на обекта във височина (етажност), физическото състояние на обекта и съществуващите подобрения: отоплителна или климатична инсталация, луксозна дограма, специални покривни покрития, шумо- или топлоизолации, луксозни декоративни елементи и облицовки, които са декларирани в годишната декларация, наличието или липсата на различни елементи на инфраструктурата в сградата и в района, в който се намира тя - водопровод, канализация, електрификация, телефонизация, улична мрежа, топлофикация; местоположението на имота, преобладаващо изложение, Разположение във височина и др.

Изчислява се като произведение от разгънатата застроена площ в квадратни метри, базисната данъчна стойност за един квадратен метър и корекционни коефициенти, отчитащи останалите изброени характеристики (коефициенти за местоположение, инфраструктура, индивидуални характеристики, височина и овехтяване).

Оценката при другите видове недвижими имоти като незавършено строителство, парцели и други са установени в закона различни начини за изчисляване.

Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчна оценка са валидни до тази дата, а издадените след тази дата – до края на текущата година. Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година, удостоверението е валидно до края на текущата година независимо от датата на издаването му. 

След като е изготвена данъчната оцена въз основа на нея се изчислява  данъка върху недвижимия имот, известен също и като данък сгради. Той представлява промил от стойността на данъчната оцента. Промила се определя от всяка община, Съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). 

Режимът на облагане с данък върху недвижимите имоти е регламентиран в чл.10 - чл.28 от Закона за местните данъци и такси. В случай, че имате неплатени данъци, свързани с имота, докато не ги платите, не може да се разпореждате с него. Също  няма да бъде възможно да получите кредит, за да ипотекирате имота. Това е един от ефективните лостове за събиране на дължимите данъци.

Кой я изготвя, за колко време, как да я получим и каква е таксата 

Удостоверение за данъчна оценка се издава от отдела Местни Данъци и Такси  в общините в България. Издава се в два оригинални екземпляра. Всяка община  на територията на Република България сама опредля Таксите и сроковете за издаване.

Община София предоставя възможност за получаване на удостоверение за данъчна оценка на недвижим имот, включително незавършено строителство като то може да бъде предоставено лично на заявител, по електронен път или чрез лицензиран пощенски оператор. Право на заявяване на услугата може да има:

• всяко лице, данъчно задължено за имота (собственик);
• наследник на починало лице, което е било собственик на имота;
• лице, упълномощено с нотариално заверено пълномощно;
• законен представител на данъчно задълженото лице;
• всяко трето заинтересовано лице, което черпи права от издаването на документите при наличието на предпоставките по чл. 186 от ГПК, чл. 133 от НПК и чл. 42 от АПК.

Заявяването на данъчна оценка трябва да направите в общината, на чиято територия се намира съответния имот. Необходимите документи, които трябва да предоставите за издаването са:

• Заявление за издаване на документ;
• Лична карта /за справка/;
• Пълномощно /когато искането се подава от упълномощено лице/;
• Удостоверение от нотариус и удостоверение за наследници/ при завещание/.

Нека разгледам как варират цените и сроковете в някои по-големи градове в страната. Към месец Март 2021 г. цените са следните:  

Цената на услугата за София: 

1. Обикновена поръчка – срок на издаване 5 дни – цена 17.00 лв.
2. Бърза поръчка – срок на издаване 3 дни – цена 25.50 лв.
3. Експресна поръчка – срок на издаване -1 ден - 34.00 лв.

Община Пловдив е предприела друг метод на остойностяване на услугата като цената се определя от това дали са декларирани жилищни имоти на фирми и граждани, декларирани по реда на чл.14 от ЗМДТ или  нежилищни имоти на фирми декларирани с декларации по чл.14 от ЗМДТ, или пък имоти на фирми и граждани, декларирани с декларации по чл.14 от ЗМДТ, за които ще се учредява право на ползване и земеделски земи.

За жилищни имоти на фирми и граждани, декларирани по реда на чл.14 от ЗМДТ срока и цената за издаване на документа са:

1. До 5 дни - 5 лв.
2. До 3 дни - 15 лв.
3. За 24 часа - 30лв.

За община Русе издаването е  при следните срокове и цени:

• за граждани - срок за изпълнение - до 5 работни дни - 5.00 лв.;
• за ЕТ и юридически лица - срок за изпълнение - до 5 работни дни - 10.00 лв.;

бърза услуга - срок за изпълнение - до 3 работни дни: за граждани - 10.00 лв., за ЕТ и юридически лица - 20.00 лв.

Разлика между пазарна и данъчна оценка

До момента разгледахме  от какво се формира данъчната оценка. И докато тя се основава на законови норми, пазарната оценка може да се определи по много начини и в повечето случаи е въпрос на договорка между продавач и купувач. 

За определяне на парната оценка или цена има 3 основни метода:

• Разходен – оценката е равна на сумираните разходи, които сме направили по придобиване на имота като цената, с включени всички банкови и нотариални такси и комисионни по придобиването;
• Приходен – оценката се прави въз основа на възможността да донесе  доходи в бъдеще;
• Пазарен – Оценката се формира на база пазарно проучване за предходен период от време и се направят сравнения с  характеристиките на конкретния имот. Този подход се използва най-често.

И при трите метода оказват влиание същите фактори както при данъчната оценка а именно: местоположение на имота, площта, конструкцията,  овехтяването или подобренията, наличието или липсата на различни елементи на инфраструктурата в района като водопровод, канализация, електрификация,  улична мрежа, топлофикация и др.